Sebelum Membeli Rumah Idaman, Kenali Dulu Pajak Pembelian yang Ditanggung Penjual dan Pembeli

Sudah menjadi rahasia umum bahwa proses pembelian rumah baru membutuhkan proses yang cukup lama, mulai dari survei hingga pada proses akad dan pembiayaannya. Hal ini bisa juga dipengaruhi oleh kurangnya pemahaman penjual dan pembeli dalam melakukan transaksi properti. Salah satu hal yang perlu mendapat perhatian lebih adalah terkait pembayaran pajak. Dalam beberapa transaksi properti yang terjadi, beberapa orang masih mengalami kebingungan akan beban pajak yang harus dibayarkan oleh penjual atau pembeli. 

Pembelian rumah adalah salah satu investasi terbesar yang dapat dilakukan seseorang dalam hidupnya. Selain harga jual rumah itu sendiri, ada juga biaya tambahan yang perlu diperhitungkan, termasuk pajak pembelian yang harus ditanggung baik oleh penjual maupun pembeli. Pajak pembelian rumah bisa menjadi elemen yang cukup signifikan dalam transaksi properti, oleh karena itu penting untuk memahami secara detail bagaimana pajak ini dihitung dan siapa yang bertanggung jawab atas pembayarannya.

Mengapa Jual Beli Rumah Dikenakan Pajak?

Pembayaran pajak adalah sebuah bentuk tanggung jawab dari pemilik aset yang menandakan bahwa rumah atau properti lain yang dibeli secara sah sudah menjadi milik pribadi.  Oleh karena itu, properti tersebut sudah termasuk ke dalam kategori harta pribadi  yang perlu 

Pajak pembelian rumah, seperti Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) di Indonesia atau Pajak Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan (Pajak PBB), merupakan sumber pendapatan penting bagi pemerintah. Pendapatan ini digunakan untuk mendukung berbagai program dan proyek pemerintah, seperti pembangunan infrastruktur, pendidikan, kesehatan, dan layanan publik lainnya.

Pajak pembelian juga berfungsi sebagai alat untuk mengatur pasar properti. Dengan menerapkan pajak yang wajar, pemerintah dapat mengendalikan pertumbuhan harga properti dan mencegah terjadinya spekulasi berlebihan di pasar properti. Pajak ini juga dapat membantu mencegah pembelian properti dengan tujuan investasi semata, sehingga mendorong pembelian properti untuk digunakan sebagai tempat tinggal atau bisnis.. Selain itu, pajak juga dapat digunakan untuk membiayai penyediaan infrastruktur dan layanan publik di daerah tersebut. Pendapatan dari pajak ini dapat dialokasikan untuk membangun jalan, saluran air, sistem listrik, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, dan layanan publik lainnya yang dibutuhkan oleh masyarakat. Nah, untuk menghindari terjadinya permasalahan atau kerugian di masa yang akan datang Anda perlu mengetahui macam-macam pajak yang ditanggung oleh penjual dan pembeli. 

Pajak Pembelian Rumah yang Ditanggung Penjual

1. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak Penghasilan (PPh) merupakan pajak yang dikenakan oleh pemerintah atas penghasilan yang diperoleh oleh individu atau badan usaha. Dalam konteks penjualan rumah, PPh dapat menjadi salah satu jenis pajak yang dibebankan kepada penjual. Penjualan rumah oleh individu atau badan usaha dapat dianggap sebagai transaksi yang menghasilkan penghasilan. Jika penjual telah memiliki rumah tersebut untuk jangka waktu tertentu sebelum dijual, keuntungan yang diperoleh dari penjualan tersebut dapat dianggap sebagai penghasilan dan dikenakan PPh.

PPh atas keuntungan penjualan rumah dihitung berdasarkan selisih antara harga jual rumah dengan harga perolehan atau nilai tercatat rumah tersebut. Harga perolehan atau nilai tercatat biasanya mencakup biaya pembelian rumah, biaya renovasi atau perbaikan, serta biaya-biaya lain yang terkait dengan kepemilikan dan pengalihan rumah tersebut. Penjual yang memperoleh keuntungan dari penjualan rumah diwajibkan untuk melaporkan penghasilan tersebut kepada otoritas pajak setempat. Ketentuan tentang Pajak Penghasilan ini diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016.  Umumnya, besaran PPh yang ditanggung oleh penjual rumah adalah sebesar 2.5 persen dari harga penjualan rumah. Pajak Penghasilan harus sudah terlebih dahulu dilaporkan dan dilunasi sebelum Akta Jual Beli dari rumah tersebut diterbitkan.

2. Pajak Bumi Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dikenakan oleh pemerintah terhadap pemilik atau penjual rumah atas kepemilikan dan/atau penggunaan tanah dan bangunan. PBB merupakan salah satu jenis pajak properti yang bertujuan untuk mendapatkan pendapatan bagi pemerintah daerah serta mengatur penggunaan dan kepemilikan properti di wilayah tersebut. 

Objek PBB terdiri dari dua komponen utama yaitu bumi dan bangunan. Bumi mencakup seluruh tanah yang dimiliki atau dikuasai oleh seseorang atau badan hukum, sementara bangunan mencakup semua struktur yang dibangun di atas tanah tersebut. PBB dikenakan terhadap nilai properti yang diukur berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat.

Pembayaran Pajak Bumi Bangunan wajib dilakukan setiap tahun. Jadi ketika proses jual beli selesai, pemilik rumah baru harus mempersiapkan biaya yang akan ditangguhkan di tahun berikutnya. Akan tetapi, pajak ini masih akan ditanggung oleh penjual rumah sebelum terjadinya proses serah terima atas rumah, bangunan, atau tanah yang telah terjual.  PBB biasanya dibayarkan setiap tahun oleh pemilik properti kepada pemerintah daerah setempat. Tarif PBB bervariasi tergantung pada lokasi properti dan jenis penggunaan properti tersebut (residensial, komersial, industri, dll.). Pendapatan dari PBB digunakan oleh pemerintah daerah untuk membiayai berbagai program dan proyek pembangunan, termasuk pembangunan infrastruktur, layanan publik, pendidikan, kesehatan, dan berbagai kebutuhan masyarakat lainnya. PBB juga dapat digunakan untuk meningkatkan kemandirian keuangan pemerintah daerah dan mengurangi ketergantungan terhadap dana transfer dari pemerintah pusat.

Pajak Pembelian Rumah yang Ditanggung Pembeli

1. Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli atas peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, baik secara jual beli maupun pemberian, serta peralihan lainnya yang mengakibatkan perubahan pemilik atau penguasa hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut. Pajak ini merupakan salah satu pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah di Indonesia pada saat proses transaksi jual beli properti. BPHTB dihitung berdasarkan nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan oleh pemerintah setempat. Nilai NJOP ini biasanya lebih rendah daripada nilai pasar aktual properti tersebut. Besaran BPHTB bervariasi tergantung pada lokasi dan nilai transaksi, dengan tarif yang dapat mencapai 5% dari nilai transaksi. Pajak ini harus dibayarkan oleh pembeli dalam waktu 30 hari sejak tanggal akta jual beli dibuat.

Pembayaran BPHTB adalah kewajiban hukum bagi pembeli rumah di Indonesia. Jika pembeli tidak membayar BPHTB sesuai dengan ketentuan yang berlaku, pembeli dapat dikenakan sanksi administratif, seperti denda atau kewajiban membayar bunga atas keterlambatan pembayaran. Selain itu, tidak membayar BPHTB juga dapat menghambat proses pendaftaran hak atas tanah dan/atau bangunan di kantor pertanahan setempat.

2. Pajak Pertambahan Nilai

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) adalah pajak yang dikenakan atas penjualan barang dan jasa di Indonesia, termasuk rumah dan bangunan. Pajak ini memang tidak secara langsung dibebankan kepada pembeli, tetapi pembeli wajib melunasi dengan cara menyetor besaran pajak tersebut kepada penjual. Tarif PPN untuk pembelian rumah baru adalah 10% dari harga jual rumah. Tarif ini berlaku untuk rumah baru yang dibeli dari pengembang atau pembangun yang melakukan kegiatan usaha dalam bidang penjualan properti. Namun, perlu diperhatikan bahwa tidak semua transaksi pembelian rumah baru dikenakan PPN. Ada beberapa pengecualian tertentu yang tidak dikenakan PPN, seperti rumah subsidi yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pembayaran PPN biasanya dilakukan oleh pembeli rumah kepada pihak pengembang atau pembangun pada saat transaksi pembelian rumah baru tersebut dilakukan. Pembayaran PPN ini harus dilakukan bersamaan dengan pembayaran harga jual rumah. Sebagai contoh, jika harga jual rumah adalah Rp 1 miliar, maka pembeli harus membayar tambahan PPN sebesar 10% dari harga jual, yaitu Rp 100 juta. Pengumpulan dan penyetoran PPN dilakukan oleh pengembang atau pembangun kepada Direktorat Jenderal Pajak (DJP) sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku. 

Dalam praktiknya, pembagian biaya pajak pembelian antara penjual dan pembeli bisa berbeda-beda tergantung pada negosiasi dan kesepakatan yang dilakukan. Ada juga kemungkinan bahwa penjual dan pembeli sepakat untuk membagi biaya pajak pembelian secara proporsional. Misalnya, penjual setuju untuk menanggung 50% dari total biaya pajak pembelian, sementara pembeli menanggung 50% sisanya.

Sebelum memutuskan untuk membeli rumah, penting bagi pembeli untuk melakukan beberapa langkah persiapan yang penting.

1. Konsultasi dengan Ahli Hukum

Langkah pertama yang perlu dilakukan adalah berkonsultasi dengan ahli hukum atau notaris yang berpengalaman dalam transaksi properti. Mereka akan dapat memberikan informasi dan panduan tentang biaya pajak pembelian yang akan ditanggung baik oleh penjual maupun pembeli.

2. Perkiraan Biaya Pajak Pembelian

Pembeli perlu memperkirakan biaya pajak pembelian yang akan ditanggungnya, baik BPHTB maupun Pajak PBB, berdasarkan nilai transaksi yang telah disepakati. Ini akan membantu pembeli untuk menghitung total biaya pembelian dan memastikan bahwa mereka memiliki dana yang cukup untuk menutup keseluruhan transaksi.

3. Negosiasi dan Kesepakatan

Setelah memahami biaya pajak pembelian yang akan ditanggung, pembeli dapat mempertimbangkan untuk melakukan negosiasi dengan penjual untuk mencapai kesepakatan yang adil terkait pembagian biaya pajak pembelian. Hal ini dapat dilakukan melalui pembicaraan langsung atau melalui agen properti sebagai perantara.

Membeli rumah adalah keputusan penting yang memerlukan perencanaan dan persiapan yang matang, termasuk memahami biaya pajak pembelian yang akan ditanggung baik oleh penjual maupun pembeli. Dengan memahami secara detail bagaimana pajak pembelian dihitung dan siapa yang bertanggung jawab atas pembayarannya, pembeli akan dapat mempersiapkan diri dengan baik dan menghindari kejutan tidak menyenangkan dalam proses pembelian properti. Dengan persiapan yang matang dan kesepakatan yang jelas, pembelian rumah idaman dapat berjalan lancar dan tanpa hambatan.

Penting bagi Anda untuk memahami biaya pajak yang harus dikeluarkan saat proses jual beli rumah. Loan Market sebagai financial aggregator pertama di Indonesia menyediakan jasa konsultasi mengenai pengajuan hingga keperluan terkait berbagai macam jenis kredit dan pinjaman. Loan Market menawarkan jaringan eksklusif dengan berbagai partner baik dari perbankan, multifinance, fintech, dan koperasi untuk memudahkan masyarakat dalam menemukan skema pinjaman yang tepat. Loan market sudah tercatat di OJK sejak 2019 berkomitmen untuk terus menyediakan informasi yang akurat, membandingkan penawaran dari 27 lembaga keuangan terpercaya, menyediakan layanan konsultasi untuk membantu membuat keputusan finansial yang tepat. 

Written by: Mela Oktafiani

Intern Marcomm Loan Market & Ray White PPC

Editor: Theresia S. Tamba (SPV Marcomm Loan Market & Ray White PPC)